תשעה דברים שחייבים לדעת לפני רכישת דירה בישראל

 מצאתם את דירת חלומותיכם והחלטתם על רכישתה. טרם חתימה על חוזה הרכישה חובה להכיר מספר נקודות מהותיות. כך תימנעו מעוגמת נפש!

זיכרון דברים יכול להיות במקרים רבים חוזה מחייב לכל דבר ועניין  לא פעם, צדדים להסכם אחרי שגיבשו רצון הדדי לקנות ולמכור, כו זיכרון דברים בו הם רושמים בראשי פרקים את פרטי רכישת הדירה - כדוגמת מחיר הדירה, מועדי תשלום, מועד מסירה וכו'. מסמך פשוט זה, יכול להוות במקרים רבים חוזה לכל דבר ועניין שניתן לאכוף אותו בבית המשפט. הפסיקה קבעה שגם במקרים בהם כתבו הצדדים מפורש שייחתם חוזה אצל עו"ד, זיכרון הדברים יכול להיחשב חוזה לכל דבר. לכן כדאי להיזהר ולא לחתום על זיכרון דברים, אלא רק על חוזה בפני עורך דין הבקיא בעסקאות נדל"ן

 

מיסים – לפני רכישת הדירה, בפרט אם מדובר בתושב חוץ, יש לקבל יעוץ משפטי בנוגע למיסים שיחולו על העסקה היכולים11 להגיע לסכומים לא מבוטלים. לעיתים, באמצעות תכנון מוקדם וטוב ניתן לחסוך כסף רב בתשלום מיסים. בעקבות הרפורמה במיסוי מקרקעין, יש הלשכות במיסים לגבי רוכש ומוכר דירה שאינם תושבי הארץ

 

היטל השבחה – כאשר מעוניינים לרכוש דירה "יד שניה", לעיתים עלולה לחול חבות בהיטל השבחה. היטל השבחה הוא מס אותו מבקשת1 הרשות המקומית בגין תוכנית משביחה שהעלתה את שווי המקרקעין הנמכרים. כאן הרשות, מבקשת מהמוכר מס בגין ההשבחה של המקרקעין אותם הוא מוכר. על המוכר לשלם את המס ברגע שהדירה נמכרת או לחילופין כאשר תוכנית ההשבחה מיושמת ע"י בעל הדירה. גם כאן, תכנון מוקדם ובדיקה מוקדמת יכולה לפתור בעיות רבות. גובה היטל ההשבחה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד ובדיקה מוקדמת יכולה למנוע סיבוכים סביב היטל

 

חובות לרשות המקומית. – תנאי להשלמת עסקה ברישום סופי, הוא קבלת אישור מאת הרשות המקומית על העדר חובות לרשות1 המקומית. לכן, לפני חתימה על הסכם כדאי לערוך בדיקה אודות חובות לרשות המקומית

 

זכאות לקבלת משכנתא- לעיתים אנשים חותמים על חוזה רכישה, כאשר הם מסתמכים על קבלת משכנתא מן הבנק לצורך מימון הדירה. חשוב מאוד, בפרט שמדובר בתושב חוץ המעוניין לרכוש דירה באמצעות משכנתא, כי לפני חתימה על חוזה הרכישה - לגשת לבנק עם פרטיה של הדירה אותה רוצים לרכוש ולקבל מן הבנק אישור עקרוני למתן משכנתא. במידה וחותמים על חוזה, ולאחר מכן הבנק מסרב לתת משכנתא משמעות העניין היא הפרת חוזה וחיוב בכספים בגין הפרת הסכם. בעניין זה יצוין כי הבנקים למשכנתאות בישראל מעניקים הלוואות משכנתא בשיעור מסוים משווי הנכס, כאשר שווי הנכס נקבע לפי החוזה בין הצדדים או לפי דו"ח שמאי, לפי הנמוך מביניהם. תושבי ישראל יכולים בדרך כלל לקבל הלוואות בשיעור של עד 70% משווי הנכס ותושבי חוץ יכולים בדרך כלל לקבל הלוואות בשיעור של עד 50% משווי הנכס. היערכות מוקדמת מול הבנק למשכנתאות עשויה לשפר את הסיכויים לקבל הלוואה בשיעור גדול יותר, מה שעשוי להיות קריטי בשאלת מימון העסקה. מומלץ לקרוא את המאמר בנושא משכנתאות בישראל כחלק מהסידרה: "הכל על נדל"ן בישראל" מאמרים לאדם פרטי ((www.epsteinlaw.co.il

 

עיקולים, חובות, ועסקאות נוגדות – חשוב מאוד לפני רכישת דירה להוציא נסח טאבו או אישור זכויות לגבי הדירה הנרכשת ולבחון האם רובצים על הדירה עיקולים, או שמא רשומות הערות אזהרה בגין עסקאות או משכנתא. בדירות שאינן רשומות בטאבו יש לעיין גם בספרי רשם המשכונות על מנת לוודא כי זכויות המוכרים נקיות.

  • LinkedIn Social Icon
  • Twitter Social Icon
  • Google+ Social Icon