חוק התכנון והבניה
מטרת חוק התכנון והבניה הינו להסדיר את כל נושא הבניה בישראל. חוק התכנון והבניה מסדיר את האופן בו ניתן לבנות בישראל, וככלל קובע החוק, שעל מנת לבצע בניה, כל בניה, יש לקבל היתר בניה מאת הרשות המוסמכת. כל בניה שאין לה היתר, או שהיא חורגת מהיתר נחשבת עבירת בניה.
חשוב לזכור שגם ביצוען של עבודות קלות טעונות היתר בניה לפי החוק, ולמעשה לפני כל שינוי שאינו שינוי פנימי יש לבחון את הצורך בהיתר בניה.
הסנקציה בגין עבירת בניה בדרך כלל, הינה הריסה, ולעיתים רבות אף קנס. פעמים שמוגש כתב אישום, פעמים שמוגשת בקשה להריסה ללא הרשעה או חמור מכך צו הריסה מנהלי, אך המטרה של מוסדות האכיפה היא אחת להרתיע מבצעי עבירות בניה, אם ע"י קנסות גבוהים או הריסת המבנה.
לפי חוק התכנון והבניה ניתן להאשים בגין ביצוע עבירת בניה, מגוון רחב של אנשים ולא רק את בעל המקרקעין. כך למשל ניתן להאשים את בעל ההיתר, את בעל המקרקעין, מי שהוחזק כבעלים, המבצע בפועל של העבודה, המשתמש בפועל ועוד. כלומר חוק התכנון והבניה קובע כי ניתן לבוא בדין, עם מגוון רחב של אנשים הקשורים בדרך כזו או אחרת למקרקעין. משתמש למשל, יכול להיות מי שלא ביצע את הבניה אלא רק מתגורר בשכירות. מחזיק יכול להיות גם מי שרכש את הדירה יחד עם עבירות הבניה.
רכישת דירה עם עבירת בניה
אדם שבכוונתו לרכוש דירה שיש בה עבירת בניה צריך לבדוק האם ניתן צו הריסה וקיימת הערה על הנכס בגין הריסה של הוועדה המקומית או של בית המשפט, או שמא טרם הוגש כתב אישום.
אם טרם הוגש כתב אישום, הרוכש עומד בפני סיכון נוסף וממשי להיות נאשם בעבירות בניה, שכן הוא בגדר של משתמש ומחזיק ויכול להיות מוגש נגדו כתב אישום וצו הריסה.
אולם אם אדם רכש דירה שבה יש עבירות בניה וכבר הורשע לגביהן אדם וניתן קנס, עליו לקחת בחשבון שייתכן וגם הוא יואשם, אך קרוב לוודאי שיהיה על הנכס צו הריסה שיכול להיות ממומש באם לא יוכשרו עבירות הבניה. כלומר רשויות התכנון והאכיפה ובית המשפט לא מיחסים משקל לעובדה, שהדירה נמכרה לצורך הסרת ההריסה. מבחינת בית המשפט כל עוד העבירה בעינה עומדת, ניתן להוציא צו הריסה.
חשוב לזכור שערכה של בניה ללא היתר נמוכה לאין ערוך מבניה עם היתר. הליך הוצאת היתר הינו ארוך ומתיש, וכרוך בעלויות גבוהות.
בנוסף יש לקחת בחשבון כי הבנקים מערימים קשיים בהענקת משכנתא לדירה עם עבירת בניה וייתכן שלא יסכימו להעניק משכנתא כלל. אם הבנקים כן יסכימו להעניק משכנתא, אחוז המשכנתא משווי הדירה יהיה בהתאם לערך הדירה לפי שמאי הבנק אשר הינה נמוכה יותר מאשר שווי שמאי חיצוני. שמאי הבנק יעריך בשמאותו אך ורק את החלק בדירה לפי היתר הבניה ולא יוסיף שווי לחלקים הבנויים שאינם לפי היתר הבניה. אלא להיפך, יפחית משווי הדירה את עלות שינוי הדירה חזרה לפי ההיתר. כך שלדוגמה אדם שאושרה לו 70% משכנתא ייקבל 70% מערך הדירה ללא עבירות הבניה בהפחתת עלות הריסת עבירת הבניה והחזרת הדירה לפי ההיתר ולא לפי ערך הדירה בשוק החופשי.
הערה תכנונית על נכס בגין עבירות בניה
בדרך כלל, כאשר ניתן גזר דין המרשיע בביצוע עבירת בניה ומטיל הריסה על מבנה, או כאשר ניתנת החלטה אחרת על הריסה מבנה (מחמת צו מנהלי) אזי נרשמת הערה על הנכס בטאבו, על מנת להזהיר רוכשים פוטנציאלים מפני רכישת נכס זה. על אף האמור, כמובן שאין להסתמך על כך שלא רשומה הערה כנ"ל ולהסיק כי לא קיימות עבירות בנייה, משום ש: א) ייתכן שקיימות עבירות בנייה אך טרם נסתיימו ההליכים בגינן; ב) ייתכן שהוצא כנגד הנכס צו הריסה אך מסיבות שונות לא נרשמה הערה בגין כך.
בעת ביצוע החוזה
בעת עריכת החוזה צריך לציין את התחייבות המוכר לכך שאין צו הריסה ו/או הליכים משפטיים נגד הנכס, מפני שאם יתברר אחרת אזי משמעות הדבר תהיה הפרת חוזה.
רוכש אשר מודע להיותם של עבירות בניה על הנכס ובכל אופן רוצה להתקשר בעסקה שכזו, מוטב שיועץ עם עורך דין מומחה וכן אם אנשי מקצוע נוספים, טרם ביצוע העסקה, על מנת לבחון את העבירה, את היקף חריגת הבניה ואת אפשרות הכשרתה.
אזהרה: מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו כתחליף להתייעצות עם עורך דין.
עבירות בניה בישראל
משמעות וסיכון רכישת דירה עם עבירות בניה