לרבים ברחבי העולם ישנו חלום לקנות בית בארץ ישראל. לאלה שהופכים חלום זה למציאות יש לבחון, בטרם רכישת הבית, את ההשלכות המיסויות של עסקה שכזאת. על הרוכשים והמוכרים לזכור "שבארץ הקודש", עסקת מקרקעין לתושב חוץ עשויה לגרור הוצאות משמעותיות בגין מיסים. 

​

במאמר זה נתייחס למצב המשפטי של רכישת ומכירת דירה ע"י תושבי חוץ, נכון להיום, בעקבות הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין שנכנסה לתוקפה ביום 1.1.2014, כהשלמה למאמר זה מומלץ מאוד לקרוא את המאמר: "פטור ממיסים לאזרחי חו"ל בקניית דירה ביהודה ושומרון" בסדרת המאמרים: "הכל על נדל"ן בישראל" באתרינו www.epsteinlaw.co.il.

​

חשוב להדגיש כי מבחינת מיסוי מקרקעין ישנם ארבעה סוגים של מוכרים וקונים:

• אזרח ישראל ותושב ישראל

• אזרח ישראל, אך תושב חו"ל

• אזרח חו"ל ותושב ישראל

• אזרח חו"ל ותושב חו"ל

כפי שנראה חוק מיסוי מקרקעין מעניק את ההקלות והפטורים שבחוק ע"פ מבחן התושבות ולא משנה אם מבקש הפטור הינו אזרח ישראלי או לא.

​

מס שבח

​

לאחר הרפורמה במיסוי מקרקעין בראשית שנת 2014, בוטל הפטור הגורף של מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים, פטור שחל אף על תושב חוץ.

כיום קיים פטור במס שבח בעת מכירת דירת מגורים יחידה וזאת אחת לשמונה עשר חודשים. התנאי לפטור זה, הוא שהמוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני מכירתה.

התיקון הדרמטי שבוצע בחוק מיסוי מקרקעין באשר לתושבי חו"ל, הוא זה הקובע, כי תושב חו"ל יוכל ליהנות מפטור זה, אך ורק אם יוכיח כי אין ברשותו דירת מגורים בארץ מגוריו. תנאי זה יכול להיות לעיתים משוכה לא פשוטה, שכן לא תמיד מדינת התושבות תסכים להיעתר לדרישת רשות המיסים בארץ ופעמים, שמדינת התושבות לא מכירה בדרישה זו. כמו כן לעיתים מדובר במדינות בהן אין מערכת מסודרת של מיסוי מקרקעין. גם לאחר שאדם טרח והשיג את האישור הנדרש וייפטר ממס בישראל ייתכן ויהיה חייב במס על השבח במדינת מוצאו, מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין בכדי לתכנן את חיובי המס.

​

מס רכישה

​

שיעורו של מס רכישה לגבי דירת מגורים, תלוי בשאלה האם הדירה שנרכשה היא דירתו היחידה של הרוכש בישראל אם לאו. לרוכש שזו דירתו היחידה ישנן הקלות, ופעמים רבות אף פטור מתשלום מס רכישה. לעומת זאת רוכש שזו דירתו השנייה או יותר, ישלם מס רכישה ללא הקלות כלשהן.

עד לרפורמה במיסוי מקרקעין, נהנו מההקלות ומהפטור בנוגע לדירת מגורים יחידה - תושבי ישראל ותושבי חוץ כאחד. די היה בכך שזו הרכישה הראשונה של הקונה בישראל, על מנת לזכות בהקלות או בפטור מתשלום מס רכישה. 

בעקבות הרפורמה במיסוי מקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין קבע שיעורי מס נמוכים אך ורק על יחיד תושב ישראל שזו דירתו היחידה. כלומר בעקבות הרפורמה, מי שאינו תושב ישראל (בין אם הוא אזרח ישראל ובין אם הוא אזרח חוץ) יהיה חייב בתשלום מס רכישה בשיעור רגיל ולא יזכה להקלות או לפטור,גם אם זו דירתו היחידה בארץ.

 

יש לשים לב אם כך, כי אזרח חו"ל יוכל ליהנות מפטור על מס רכישה ב2 מקרים: