החלטה על מכירת דירה יכולה להגיע בעקבות רצון למימוש הכסף המושקע בדירה, לעבור לדירה גדולה יותר או חדשה, או בשל רצון לעבור לעיר אחרת. בכל מקרה, לפני שמקבלים החלטה על מכירת דירת מגורים כדאי לעיין ברשימה הבאה.

 

1. הדירה רשומה על שמכם? מומלץ לבדוק לפני מכירת הדירה כי אכן הינה רשומה על שמכם בפנקס רישום המקרקעין (טאבו), או במנהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת וכו' (תלוי היכן רשומה הדירה). לא פעם מוכרים מגלים לאחר שנמצאו כבר קונים אופציונאליים, כי הדירה טרם נרשמה על שמם מסיבות שונות. בדיקה מוקדמת יכולה אף לגלות טעויות בנוגע למספרי הזיהוי או שמות הבעלים. בדיקה מוקדמת של עניין זה יכולה לחסוך זמן רב.

 

2. מס שבח - הפרט הראשון שיש לבדוק, כן לא התבלבלנו, חשוב מאוד לבדוק נקודה זו גם בראשונה – האם ישנו חיוב מס שבח. מס שבח חל בעת מכירת מקרקעין, והוא כמובן חל על המוכר. יעוץ ובחינה מדוקדקת של חבות או פטור של מס שבח, יכולה לחסוך כסף רב. כך למשל אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה במקרים מסוימים היא יכולה להיות פטורה ממס או אם מדובר במכירה של שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירה אחרת גדולה. לכן, השלב הראשון צריך להיות בדיקת מס שבח.

 

3. היטל השבחה - מומלץ לבדוק חבות היטל השבחה בעת מכירת הדירה. לפני מכירת דירה יד שניה כדאי לבדוק ברשות המקומית האם בעת מכירת הדירה תחול חבות של היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס שמוטל ע"י הרשות המקומית בגין תוכניות המאפשרות תוספת בניה ומעלות את ערך הקרקע. זהו למעשה מס בגין ההשבחה שנוצרה על המקרקעין. בדיקה מוקדמת של עניין ויעוץ משפטי יכולים להביא לכדי פטור מהיטל השבחה או הפחתה ניכרת.

 

4. זיכרון דברים - החשוב מאוד להיזהר מחתימה על זיכרון דברים. מוכרים רבים מתפתים לא פעם לחתום עם קונה אופציונאלי על זיכרון דברים. הפסיקה קבעה לא פעם כי זיכרון דברים יכול להוות חוזה לכל דבר ועניין אם יש בו את פרטי העסקה הרלוונטיים. לכן כדאי להיזהר מלחתום על זיכרון דברים שכן הוא עשוי להיות חוזה לכל דבר ועניין והרוכש יכול עם זיכרון דברים זה לרשום הערת אזהרה על עיסקה בטאבו מה שלא יאפשר לכם למכור את הנכס באופן מידי.

 

5. משכנתא - במידה והדירה שנמכרת היא דירה שעליה רובצת משכנתא, על הרוכש להבהיר לקונים באמצעות מכתב כוונות מאת הבנק, את הסך שדורש הבנק בעבור סילוק המשכנתא. צריך לזכור שסכום המשכנתא שנקוב בגוף הרושם (טאבו, מנהל וכו') אינו משקף את הסכום האמיתי לסילוק המשכנתא ועל מנת להבהיר עניין זה, יש לגשת לבנק ולקבל מכתב כוונות המבהיר את הסך שדורש הבנק כנגד סילוק המשכנתא.

​

6. לוח התשלומים - הסכמה על לוח התשלומים ומועד מסירת החזקה. נקודת המוצא היא כי לוח התשלומים ומועד מסירת החזקה הינם פרטים מסחריים הנתונים למשא ומתן והסכמה בין הצדדים. על אף זאת חשוב להבין שאי בניית לוח תשלומים מושכל, תוך שימוש בכלים משפטיים בכדי להגן על המוכר עלולה לגרום לנזק למוכר ו/או שהעסקה לא תצא לפועל, ניתן להציע מספר קווים מנחים בעניין זה:

 

1. ראשית, יש לזכור כי עם חתימת החוזה נהוג כי הקונה רושם לטובתו הערת אזהרה או משכון בגין העסקה. רישום זה כורך את המוכר לעסקת המכר, ועל כן יקשה עליו לבטל את העסקה לאחר הרישום (אף במקרה של הפרת החוזה מצד הקונה). אשר על כן מומלץ להתעקש כי התשלום הראשון המשולם במועד חתימת ההסכם יהיה בשיעור פיצויי המוסכם למקרה של הפרת החוזה.

2. שנית, יש לשים לב כי בהרבה מן המקרים מכירת הדירה נעשית לצורך רכישת דירה חלופית ועל כן המוכר נדרש לכספים לשם ביצוע עסקת הרכישה המקבילה ולכיסוי ההוצאות השונות הכרוכות בשתי העסקאות. אשר על כן ברבים מן המקרים יבקש המוכר כי ישולם סכום גדול יחסית וזאת על אף שטרם פרע את הלוואת המשכנתא הרשומה על שמו.

3. שלישית, האינטרס של המוכר ברוב המקרים הוא לקבל נתח גדול יותר של התמורה בשלב מוקדם ולאחר את מסירת החזקה עד כמה שניתן. מאידך, יש לזכור גם כי אינטרס הקונה הוא קודם כל לשלם כמה שיותר קרוב למועד המסירה וכן כי המשכנתא של המוכר תיפרע כמה שיותר מוקדם במהלך העסקה

4. ​

בשורה התחתונה, קביעת לוח התשלומים הינה פעמים רבות מלאכת מחשבת הכורכת מבחר אינטרסים, לעיתים אף מנוגדים, ולכן מומלץ מאוד לערב את עורך דינכם כבר בשלב הזה של המו"מ בכדי להימנע מתקלות בהמשך.

 

מומלץ מאוד לשכור ליווי של עורך דין כבר במהלך תקופת משא ומתן – ליווי מקצועי יחסוך זמן, מתח, כסף וסיבוכים משפטיים. בישראל סוגיית מקרקעין סבוכה מן הנראה לעין, רכישה ללא ליווי מקצועי עלולה לעלות ביוקר. היה חכם ושכור עורך דין המתמחה בנדל"ן כבר מתחילת התהליך, אנו באפשטיין ושות' נשמח לסייע ולענות על שאלות, אל תהסס לפנות אלינו בכל עניין.

 

אזהרה: מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו כתחליף להתייעצות עם עורך דין.

מומלץ לקרוא את שאר המאמרים בסדרה "הכל על נדל"ן בישראל" מאמרים לאדם פרטי (www.epsteinlaw.co.il)

 

כל הזכויות שמורות © 2016 אל עורך דין יעקב אפשטיין